Le congé pour vendre : quels sont les droits de locataires ?

Quel est le principe ?

Le droit de préemption s'applique lorsque le locataire détient un bail régi par la loi 89-462 du 6 juillet 1989, concernant des locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte de résidence principale et professionnel.

Cela exclut du droit de préemption :

·         Les locations relevant de la loi du 1er septembre 1948, les locations meublées et les locations avec des organismes de HLM ;

·         Les locations à usage exclusivement professionnel ;

·         Les occupations sans bail valide telles que les usufruits, prêts, conventions d'occupation précaire ou entre indivisaires ;

·         Les occupations sans droit ni titre, comme à la fin d'un bail, en cas de résiliation ou de squat.

Le droit de préemption est enclenché lorsque le bailleur donne un congé pour vendre. Le locataire ne peut pas préempter si :

·         Son statut de locataire n'est pas remis en question, c'est-à-dire si le bien est vendu occupé. Dans ce cas, le droit de préemption de la loi de 1975 pourrait s'appliquer ;

·         L'opération ne constitue pas une vente, comme dans le cas d'un apport d'immeuble à une société donnant lieu à l'attribution d'actions nouvelles.

Existe-t-il des exceptions ?

·         Le droit de préemption ne s'applique pas pour les ventes entre parents jusqu'au 3e degré inclus par le sang (neveux, nièces, oncles, tantes, arrière-grands-parents). Cette exception ne s'applique pas si l'acquéreur est un parent par alliance ou si la vente est faite par une SCI de famille à l'un de ses associés. De plus, le droit de préemption du locataire est annulé si l'acquéreur occupe le logement pendant au moins 2 ans après le délai de préavis.

·         Le droit de préemption ne concerne pas les ventes d'immeubles frappés d'interdiction d'habiter ou de péril, déclarés insalubres, ou comportant au moins un quart de logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948.

Qui bénéficie de ce droit de préemption ?

 Le droit de préemption revient au locataire en titre. En cas de colocation, chaque colocataire peut exercer ce droit. Il en va de même pour chaque époux ou partenaire de PACS, même si les deux ne sont pas signataires du bail. En cas d'abandon ou de décès du locataire, le droit de préemption revient aux personnes substituées dans ses droits et obligations.

Comment est-il déclenché ?

Le congé pour vendre est à l’initiative du bailleur. Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d'huissier. Il doit contenir certaines mentions obligatoires, sous peine de nullité.

Le congé doit être adressé au locataire. En cas de colocataires, chaque colocataire doit recevoir le congé. Il existe des règles spécifiques en cas de locataires mariés ou liés par un PACS.

Le congé doit contenir une offre de vente pour l'intégralité des lieux loués avec mention du prix et des conditions de vente. Des dispositions supplémentaires doivent être respectées en cas de vente par lots.

Un congé non conforme aux règles peut être déclaré nul, entraînant la reconduction tacite du bail. La jurisprudence varie sur l'application de cette sanction en fonction des circonstances.

Quels sont les options du locataire ?

Le locataire dispose d'un délai pour accepter ou refuser l'offre de vente. Ce délai est de 2 mois à compter de la réception du congé. Il peut être prolongé à 4 mois dans certaines situations.

Le locataire peut accepter l'offre de vente, la refuser ou ne pas répondre. En cas d'acceptation, il doit respecter les conditions de la vente. En cas de refus ou de silence, le bail se poursuit jusqu'à son terme.

L'acceptation de l'offre par le locataire vaut vente. Les parties doivent alors conclure un acte authentique dans les 2 mois suivant l'acceptation.

Que doit-il faire en pratique ?

Le locataire doit notifier son intention d'exercer son droit de préemption dans le délai d'option prévu. Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d'huissier.

Le locataire doit respecter certaines conditions pour exercer son droit de préemption. Il doit notamment respecter le prix et les conditions de vente proposés par le bailleur et justifier de sa capacité financière à réaliser la transaction.

L'exercice du droit de préemption par le locataire entraîne la conclusion d'un contrat de vente. Les parties doivent alors respecter les obligations liées à la vente, notamment en ce qui concerne le paiement du prix et la signature de l'acte authentique.

Quels sont les sanctions du non-respect de ces obligations légales ?

En cas de non-respect du droit de préemption, le locataire peut demander l'annulation de la vente ou des dommages-intérêts. Des sanctions pénales sont également prévues en cas de violation intentionnelle du droit de préemption.